LA-INMOBILIARIA.com a n d r e a t a v a b i e n e s r a í c e s Opinión Calificada
* Sumario:
1. Cómo analizar un Desarrollo Inmobiliario. 2. Encuesta a Inversores y Profesionales Inmobiliarios. 3. Vida tranquila al aire libre - Barrios Privados - por Santiago López Akimenco y Ana María Scipioni. 4. Campos Argentinos - Región Pampeana. 5. Inversiones Inmobiliarias Extranjeras - Procedimientos Legales.
Los elementos fundamentales a tener en cuenta a la hora de analizar la factibilidad de un desarrollo inmobiliario. Los 10 puntos que no pueden faltar en todo análisis, comentados de forma resumida, amena y sencilla.
1 – Recordar que es un proyecto – Una estimación del futuro. 2 – Confeccionar un business Plan Inmobiliario. 3 – Determinar las fortalezas, las oportunidades, las debilidades y las amenazas. 4 – Evaluar en términos financieros y no económicos 5 – Tener en cuenta el valor tiempo del dinero. 6 – Imputar adecuadamente en el tiempo los ingresos y los egresos. 7 – Considerar la influencia de los impuestos y de la inflación. 8 – Analizar primero con capital propio y luego con financiamiento. 9 – Obtener siempre un resultado. 10 – Cuidar la marca.
1. Un proyecto es una estimación del futuro.
Dado que el evaluador de un proyecto hace un trabajo destinado a que otra persona o grupo de personas arriesgue su capital, invirtiéndolo con la expectativa de ganar dinero, es bueno que medite (antes de entregar su informe final) si estaría dispuesto a aportar su propio dinero. Si ese sería el destino que él daría a sus ahorros, si estaría dispuesto a asociarse en esa nueva aventura empresaria. Es verdad que existen distintos perfiles de riesgo, pero no menos cierto es que nuestro trabajo está orientado a mitigar los riesgos y presentar a la sociedad un proyecto en el cual pueda invertir una amplia gama de actores económicos (habida cuenta que en general los que invierten en inmuebles no son los más propensos al riesgo). Es ésta una forma sencilla de ver el valor que el evaluador le atribuye a su propio trabajo.
Un punto fundamental a tener en cuenta es que al proyecto lo vamos analizandomomento a momento. Lejos de tratarse de un análisis estático, lo corregimos y ajustamos en cada revisión, ante cada novedad significativa que se produce en el contexto económico, en el mercado inmobiliario o en la propia microeconomía del proyecto. Es necesario estar atentos para analizar con una visión crítica lo ya estudiado, realizar las correcciones necesarias y reformular el proyecto de cara a recomendar una decisión más apropiada.
2. Confeccionar un business Plan Inmobiliario.
El Plan de Negocios describe la visión y los objetivos del negocio inmobiliario como así también la estrategia y las tácticas que se utilizarán para alcanzar dichos objetivos. El Business Plan Inmobiliario es la base sobre la cual se desarrollará luego toda la formulación y evaluación de proyectos. Es la guía inicial para ordenar las ideas y comenzar a describir el proyecto. Un Business Plan es el intento de volcar en un papel un proyecto o anteproyecto inmobiliario. Su realización suele perseguir los siguientes objetivos:
Ayudar al desarrollista a alcanzar un conocimiento amplio, profundo y objetivo del emprendimiento que pretende poner en marcha. Encontrar socios o convencerlos para que aporten capacidades necesarias para la puesta en marcha del desarrollo inmobiliario. Obtener la financiación necesaria para lanzar el proyecto.
3. Análisis Foda.
El análisis de las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas (foda) concentra los resultados del análisis del proyecto (interno) y del análisis del mercado (externo). Nos permite observar las fortalezas y debilidades de nuestro proyecto en el contexto de las oportunidades y amenazas que presenta el mercado.
En el análisis de matriz foda está implícita la meta de alcanzar la óptima combinación entre los recursos del emprendimiento con el entorno, a fin de lograr una serie de ventajas competitivas basadas en las siguientes acciones:
Apalancarnos en lasfortalezasde nuestro proyecto.
Reducir lasdebilidadeso adoptar medidas para evitarlas.
Explotar lasoportunidades, en especial utilizando nuestras fortalezas.
Reducir la exposición a lasamenazaso contrarrestarlas.
El principal valor de esta herramienta está en su fácil comprensión y comunicación, por lo que debe ser un análisis corto y sencillo plasmado en un cuadro que ocupe, preferentemente, una sola página.
4. Evaluar en términos financieros.
Evaluar en términos financieros se refiere a la asignación de recursos por parte de inversores que toman la decisión en base a un análisis de costo-beneficio. Es decir, tratan de asignar los recursos de manera eficiente a fin de obtener los mayores beneficios posibles a partir de una inversión dada, expresada en términos monetarios.
El análisis de costo-beneficio plantea la necesidad de analizar las expectativas, en un marco temporal dado. En efecto, los costos (los desembolsos de dinero que hay que hacer por el inmueble) en general son ciertos, en tanto que en los beneficios se depende de las expectativas de ingresos futuros.
Mientras que la contabilidad pone el énfasis en el criterio de lo “devengado” (el reconocimiento o generación de un derecho o una obligación) para registrar esos hechos en la realidad económica de la empresa; cuando trabajamos en el armado de del flujo de fondos (es decir desde lo financiero) nos centramos en lo “percibido” (lo efectivamente pagado y/o cobrado en relación con un derecho u obligación). El devengado implica el reconocimiento del efecto de una transacción sin importar el movimiento de efectivo. Cuando formulamos proyectos, ponemos el énfasis en los movimientos de efectivo, es decir en lo efectivamentepercibido.
5. Tener en cuenta el valor tiempo del dinero.
Los proyectos inmobiliarios típicamente comprenden una secuencia de egresos de fondos proyectados seguida de una secuencia de ingresos de fondos futuros esperados. El análisis del flujo de fondos descontados, calcula el flujo de fondos neto como si todos los egresos e ingresos de fondos futuros ocurrieran en forma simultánea en el momento actual.
El análisis de los flujos de fondos descontados para evaluar un emprendimiento inmobiliario se basa en un principio financiero fundamental:un peso de hoy tiene mayor valor que un peso de mañana. Ese principio es universalmente conocido como “valor tiempo del dinero”.
La Evaluación de Proyectos se relaciona con el valor actual de los flujos de fondos proyectados. Se invertirá en aquellos proyectos cuyo valor actual de los ingresos proyectados sea mayor al valor actual de los costos necesarios para producir esos ingresos. Por tanto, si los ingresos se producen más lejos en el tiempo, disminuye el valor actual de ese negocio. Del mismo modo, si los egresos se originan más cerca en el tiempo, disminuye el valor de ese negocio. La regla de decisión en el análisis de los flujos de fondos descontados es muy directa: si el VAN (valor Actual Neto) es positivo se invertirá en el proyecto, si el VAN es negativo, no sería conveniente llevarlo a cabo.
6. Imputar adecuadamente en el tiempo ingresos y egresos.
La decisión de inversión está influenciada por las expectativas que se tenga en cuanto a:
1. La ocurrencia temporal de los ingresos y egresos de fondos;
2. El tamaño de los ingresos y egresos de fondos (magnitud); y
3. La incertidumbre asociada a los ingresos y egresos de fondos (probabilidad de ocurrencia).
La ocurrencia temporal es importante pues los flujos de ingresos y egresos afectan el valor de la inversión (todo inversor debe decidir entre pesos de hoy y pesos del futuro). Por esta razón, en esta decisión hay que tener en cuenta elvalor tiempo del dinero, que significa que existe para cada inversor una adecuada compensación por sacrificar consumo presente, asignándolo a consumo futuro.
Otro tema importante a considerar es la magnitud de los ingresos y egresos. Dado que el precio de un activo inmobiliario no es otra cosa que elvalor actual de los flujos de fondos futurosque ese activo es capaz de generar, la mejor forma de encarar la tarea de valuación será centrándose en prever esos Flujos de Fondos que surgen como suma algebraica de ingresos y egresos
Finalmente debemos ineludiblemente estimar la probabilidad de ocurrencia de esos ingresos y egresos. Dado que en todos los casos trabajamos con información proyectada referida al futuro, surge la necesidad de evaluar la incertidumbre asociada a esos flujos.
7. Considerar el impacto de los impuestos y la inflación.
Los impuestos afectan el flujo de fondos del emprendimiento y en consecuencia impactan significativamente en los resultados del proyecto.
El IVA suele tener sólo un efecto financiero (durante la construcción pagamos los insumos más IVA y luego, al vender las unidades funcionales del proyecto, compensamos con la autoridad tributaria). En cambio el impuesto a las ganancias representa un egreso de fondos para el negocio.
También hay que tener en cuenta que en economías inflacionarias hay que proyectar los flujos de fondos en moneda constante (es decir deflactar los flujos corrientes). Es habitual proyectar en moneda extranjera asumiendo el supuesto que los precios y el tipo de cambio evolucionarán al mismo ritmo.
8. Analizar primero con capital propio y luego con financiamiento.
En el armado del flujo de fondos del emprendimiento, podemos distinguir diferentes tipos de cash flows, útiles en la tarea de evaluación:
a)Cash Flow del proyectoEs el flujo de fondos que asume que la totalidad de las inversiones son realizadas a través del aporte de capital propio, haciendo caso omiso a las posibilidades de financiamiento de terceros disponible para el emprendimiento.
b)Cash Flow con financiamientoEs el flujo de fondos del proyecto neto de los efectos derivados de la estructura de financiamiento diseñada para el emprendimiento. Desembolsos y amortizaciones de capital, intereses y otros gastos financieros pagados, son rubros que aparecen en este tipo de cash flow.
9. Obtener siempre un resultado.
Los resultados y el éxito son dos cosas distintas. Pueden faltar los signos exteriores del éxito, pero existir en cambio un crecimiento en la experiencia, capitalizar errores y finalmente salir enriquecidos de ese proyecto.
La importancia de contar con “un resultado” implica no solo conocer las variables consideradas, como fueron utilizadas y fundamentalmente como pesa cada una en dicho resultado. Muy útil para mantener el proyecto actualizado en función del constante cambio que se produce en el entorno
Ante las circunstancias cambiantes del mercado podemos reaccionar de distintas formas: cuestionando la manera habitual de trabajar si no se obtienen los efectos deseados, emprendiendo constantemente nuevas acciones y generando cambios constructivos en su entorno.
Cuando hablamos de “resultados” no nos circunscribimos al ámbito de la utilidad empresaria. Resultados es también conseguir que un proyecto social se lleve a cabo. Está claro que en la evaluación privada de proyectos de inversión, la forma en que las empresas privadas son sustentables en el tiempo es desarrollando emprendimientos rentables. Sin embargo, este no puede ser el único criterio. Cada vez más es necesario tener en cuenta las externalidades que generan los proyectos inmobiliarios e incorporarlos a los criterios de evaluación.
10. Cuidar la marca y construir un nombre en el mercado.
La importancia que tiene crear una marca es el papel estratégico de una disciplina un tanto infravalorada como es elNaming. Como decía el slogan de una antigua publicidad “un buen nombre es lo mejor que uno puede tener”.
Es que se pueden perder muchas cosas por cometer errores en los negocios, por coyunturas desfavorables o por reveses de fortuna, y es difícil volver de todo eso. Pero tu nombre es lo único que no se puede volver a comprar.
En definitiva, cuando ofrecemos un emprendimiento inmobiliario, estamos ofreciendo un producto, servicios anexos al producto y la marca de los actores que están detrás del emprendimiento. Si el cliente percibe que la suma de todos esos factores es mayor al precio que pagó, habrá recibido un beneficio extra. Analicemos constantemente el balance de valor de nuestro emprendimiento, especialmente desde la óptica de nuestros clientes.
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2. Encuesta a Inversores y Profesionales Inmobiliarios (*):
En la encuesta participan una importante cantidad de inversores y Profesionales Inmobiliarios. Entre paréntesis se indica la cantidad de consultados respecto a los Precios de las Propiedades en Argentina durante el período de 2010. La mayoría cree que aumentarán; sólo un poco más de un 20 % se inclinó porque disminuirán.
3. Vida tranquila al aire libre (*): - Barrios Privados.
La aparición de Barrios Cerrados constituye un fenómeno urbano que ha tomado gran relevancia en las últimas décadas en diversos países. El origen de los mismos está asociado a distintas causas. Sin embargo a lo largo de la historia argentina se puede observar que parte de la sociedad se fue mudando en busca de exclusividad arquitectónica y mayores garantías de seguridad.
Los Barrios cerrados son áreas residenciales cerradas por muros y barreras que cuentan, en algunos casos, con vigilancia las 24 horas del día. Estos nuevos emprendimientos urbanos han sido diseñados con la intención de proveer seguridad a sus habitantes y prevenir la entrada de personas desconocidas a los mismos. La privatización del espacio urbano, anteriormente público, es lo que los distingue como nuevo fenómeno residencial urbano al evitar la necesidad de contar con medidas de seguridad individual ( muros, rejas, etc. ). La mayoría de ellos están situados en las áreas semi-urbanas, donde hay tierra disponible para la realización de este tipo de emprendimientos. Generalmente, se encuentran ubicados cerca de vías rápidas de circulación para facilitar el desplazamiento desde el lugar de residencia hacia las áreas centrales de la ciudad donde se desarrollan las actividades cotidianas. Debemos distinguir los Barrios cerrados, de los Countries o Clubes de Campo y de las Chacras. Los primeros son urbanizaciones cerradas, de tamaño variable, cuyo principal rasgo es la vigilancia y seguridad permanente. En algunos casos, pueden existir dependencias de uso colectivo, tales como Club-House o instalaciones deportivas (gimnasio, piscina y canchas de tenis), pero ellas no constituyen el elemento esencial de estos conjuntos. Los Clubes de Campo se caracterizan, por el contrario, por las destacadas instalaciones deportivas que poseen, convirtiéndose las actividades deportivas (principalmente polo y golf) en un eje esencial de la vida del barrio. Por último, las chacras son una nueva modalidad relacionada con un estilo de vida menos urbano, en donde se busca tener mayor contacto con la naturaleza y, en consecuencia, los terrenos son lo suficientemente amplios como para poder realizar pequeños cultivos en su interior. No existe actualmente un ordenamiento que regule su régimen jurídico, adoptando distintos sistemas por ejemplo: 1) El que los sujeta al régimen de la propiedad horizontal (ley 13.512); 2) El que los somete al régimen de la ley 8912, del año 1977, denominada "ley de ordenamiento territorial y uso del suelo" (conf. su capítulo V) y del dec. 9404/86. Los Barrios cerrados, además, tienen su propia regulación específica a través de la Resolución 78/97 de la Secretaría de Tierras y Urbanismo de la Provincia de Buenos Aires y de los dec. 27/98 y 1727/2002; 3) Mediante la utilización de la figura del Fideicomiso (ley 24441).para la implementación de un Barrio cerrado el emprendedor deberá dar cumplimiento a requisitos como: a) Que la localización deberá ser compatible con los usos predominantes, presentando estudio de impacto en el que se incluirán aspectos urbanísticos, socioeconómicos y físico-ambientales; b) Los cerramientos perimetrales deberán ser transparentes pero tratados de manera que no conforme para el entorno un hecho inseguro; c) Debe prever la integración del entorno urbano con accesos viales, servicios generales de infraestructura, equipamientos comunitarios actuales y futuros; d) Compromiso de forestación y tratamiento de la red circulatoria con calle perimetral incluyendo mejorado o pavimentación. e) Para el análisis de la propuesta y la obtención de la convalidacióntécnica Preliminar (pre-factibilidad) y de la convalidación Técnica Final (factibilidad) deberá dar cumplimiento a los requisitos establecidos en los artículos 6 y 7 del decreto 9404/86. En síntesis, la propuesta de estas propiedades especiales es disfrutar de la vida tranquila al aire libre, los deportes al aire libre, de mascotas, piletas, juegos y colegios donde predominan las actividades de huerta, siendo el motivo por el cuál muchas familias desarrollan gran parte de su vida en ese ámbito social.
- Mart. Santiago López Akimenco. - Esc. Ana María Scipioni. (Asesora de Propiedades Especiales en “Andrea Tava Bienes Raíces”) (*) paraLA-INMOBILIARIA.com _________________________________________________________
4. Campos Argentinos :
- Región Pampeana Ganadera.
Las óptimas condiciones agroecológicas para la producción de carne hace que en esta región se concentre la mayor cantidad de bovinos del país. La actividad vacuna predominante es la cría, recría y el engorde dependiendo de las aptitudes de clima y suelo para la producción de pasturas de alto valor nutritivo. La base de la alimentación lo constituye el forraje proveniente de pastizales naturales y pasturas cultivadas (pasturas perennes y verdeos anuales), con uso limitado de concentrados energéticos y proteicos. Las reservas forrajeras más importantes son los henos y silajes pero estos son deficientes en cantidad y calidad.
Las razas británicas y sus cruzas son las predominantes en la zona con un mínimo porcentaje de animales cruza con razas cebuínas (principalmente recría de animales traídos del norte) el cual tiende incluso a disminuir.
Por las características de la dieta y de los animales utilizados la carne producida es de máxima calidad y constituye la base sobre la que se sustentan las posibilidades de exportación del país.
Las productividades de la actividad ganadera son muy variables, dependiendo de la zona y principalmente del grado de adopción de la tecnología disponibles (70-150 y 180-400 para cría e invernada respectivamente). Estas productividades son suóptimas considerando el potencial de la zona y la principal causa de ello es la subutilización del forraje producido acompañado de un deficiente manejo nutricional, reproductivo y sanitario de los rodeos.
En las cuencas mixtas (agricultura-ganadería) de la región una actividad agrícola no racionalmente planteada a originado pérdidas importantes en la estructura y fertilidad de los suelos, apareciendo la ganadería (a través de la implantación de pasturas) como imprescindible para la recuperación de los mismos.
La provincia de Buenos Aires es la principal provincia ganadera del país. En lo que respecta a producción de carne Buenos Aires junto con Santa Fe (zona sur) concentra la faena constituyéndose en las principales provincias abastecedoras de carne del país.
- Región Pampeana Agrícola.
Comprende la totalidad de la provincia de Buenos Aires, a excepción del delta Bonaerense y parte de las provincias de Santa Fé y este de Córdoba. Esta región después de la Mesopotamia, es la de mayor superficie de plantaciones forestales, casi en su totalidad de eucalyptus. La infraestructura de transporte y de comunicaciones de la región es la más desarrollada de la Argentina. Sin embargo desde del punto de vista forestal, la Región Pampeana no es de las regiones más desarrolladas del país, por la intensa actividad agrícola ganadera de esta zona, que es comparable al “corn belt” de los Estados Unidos. El desarrollo forestal presenta en esta región tres dimensiones complementarias: el mercado consumidor, la localización de industrias de procesamiento de productos de bosques cultivados, y la principal salida de las exportaciones argentinas de productos forestales.
Clima:
El clima predominante es templado con variaciones en subregiones por la incidencia de la proximidad del océano y las diferencias de topografía. Las precipitaciones varían desde un mínimo de 600mm al sur de la provincia de Buenos Aires, a un máximo de 1000mm en la ribera del río Paraná en Santa Fé.
Suelos:
• Santa Fé: Suelos bien diferenciados,de textura franco-limosa a arcillosa, de buena capacidad de retención de agua, con buen drenaje, de buen contenido de materia orgánica y nutrientes, levemente ácidos en superficie, y moderadamente alcalinos en profundidad, no salinos y susceptibles a la erosión eólica, asociados a suelos sódicos,también aparecen suelos planosólicos. • Noroeste de Buenos Aires: pampa arenosa, corresponde a loess arenosos, con profundidad y bien estructurados,con una napa freática de dos o tres metros de profundidad. • Oeste y sudeste de Buenos Aires: son suelos aptos para la forestación , tienen textura franco-arenosa a franco arcillosa, con horizonte b textura l, y una profundidad mayor a 1,5m.
Procedimientos para la realización de Inversiones Inmobiliarias E
xtranjeras en Argentina.
Principios Generales :
1- La Constitución Nacional y la leyes que rigen la materia, garantizan un trato igualitario para inversores locales y extranjeros. En consecuencia estos últimos tienen los mismos derechos y obligaciones que les corresponde a las personas físicas y jurídicas locales. El marco regulatorio de las inversiones extranjeras está previsto en el Decreto 1853/93 y en la ley de Inversiones extranjeras Nro. 21382.
2- Toda transacción Inmobiliaria ( compraventa, permuta, dación de pago, aporte de inmuebles a sociedades, constitución de fideicomisos, inmobiliarios, etc.) deberá instrumentarse por escritura pública, ante escribano de Registro de la República Argentina, previo despacho de certificados administrativos y catastrales, e inscribirse en los Registros de la Propiedad Inmueble según corresponda por la jurisdicción.
3- Para la Seguridad Jurídica y el buen Asesoramiento en el desarrollo de los Negocios Inmobiliarios en esta República, es importante la intervención Profesional de Martilleros y Corredores Públicos Nacionales debidamente matriculados en sus Colegios Profesionales, cuya actividad está regulada por la Ley 25028.
Requisitos Legales y Fiscales :
1-Personas físicas:
a) Deberán exhibir al momento de otorgar la escritura pública su pasaporte vigente. b) Tramitarán el cdi ( clave de identificación ) ante la Administración Federal de Ingresos Públicos ( afip ). c) Deberán designar un representante local en esta República, al solo efecto fiscal.
2- Personas jurídicas :
2-1 Formas Societarias :
Una sociedad extranjera que desee invertir en Argentina, puede utilizar como vehículo de inversión cualesquiera de las formas societarias que la legislación permite, de las cuales las más usuales son la Sociedad Anónima, o la Sociedad de responsabilidad limitada.
2-2 Formas Asociativas Contractuales :
La constitución de fideicomisos regulados por la ley 24441 es una manera efectiva de aislar el "riesgo empresario" ya que su principal característica es la de ser un "patrimonio de afectación". Además es destacable que esta figura legal permite la Securitización, o sea, convertir activos inmovilizados en Títulos Valores susceptibles de ser colocados entre el público inversor. También es factible la utilización del Leasing inmobiliario, y Joint-ventures, figuras de relativa modernidad en el mercado inmobiliario argentino, pero útiles al momento de decidir una inversión. a) Las sociedades extranjeras como tales, sólo se encuentran autorizadas a celebrar "actos aislados" en esta República. (art, 118 2° párrafo ley 19550). b) Si la sociedad extranjera pretende ejercer en forma habitual en esta República, los actos comprendidos en su objeto social, deberá establecer Sucursal, asiento o cualquier otra representación, debiendo cumplir con los siguientes requisitos: - Acreditar su existencia con arreglo a las leyes del país de su constitución. Fijar un domicilio en esta República y acreditar su publicación e inscripción ante los registros públicos de Comercio que correspondan por la jurisdicción, tal como si se tratara de una sociedad local (art. 118, inc. 1 y 2 del art. 118 ley 19550). - Justificar la decisión de crear dicha representación, - Designar un representante local. - Además deberá solicitar la Clave única de Identificación Tributaria (cuit), ante la (afip). c) En caso de sociedades extranjeras que quieran constituir o participar en una sociedad local ya constituida, deberán cumplimentar similares requisitos a los establecidos en el inciso anterior. (art. 123 ley 19550). d) Debe tenerse presente que si la sociedad extranjera tiene su sede en esta República o su principal objeto está destinado a cumplirse en la misma, será considerada como sociedad local y por lo tanto deberá cumplir con todos los procedimientos exigidos para éstas en cuanto a: - Formalidades de constitución o reformas -Contralor de funcionamiento (art.124, ley 19550).
Breve reseña impositiva :
Siendo la Argentina un país federal, hay impuestos federales (llamados nacionales) y también provinciales (aparte de las tasas municipales). El marco general de Procedimientos Tributarios con respecto a los impuestos nacionales está regido por la Ley 11.683 que trata de la Administración Federal de Ingresos Públicos, Declaraciones Juradas, Determinación de Impuestos, a las Ganancias, (i.v.a), Bienes Personales, Acciones y Participaciones Societarias, Compensaciones y Sanciones a empresas nacionales o extranjeras, Procedimiento Fiscal, Exenciones impositivas, etc. NOTA: la Resolución General 2371 y modificatorias, de la afip referida al Código de Oferta de Transferencia Inmobiliaria (coti) debe ser tenida en cuenta y consultada al inicio de cualquier Desarrollo Inmobiliario a título oneroso, o como aporte en constitución de sociedades en la República Argentina por cuanto incide en la valuación declaratoria del precio tanto del stock de propiedades existentes como de cualquier tipo de construcción nueva susceptible de compra venta inmobiliaria.
A) Personas jurídicas:
Cualquiera de los vehículos utilizados estará sujeto a impuestos que, brevemente, se detallan a continuación:
A nivel nacional:
Impuesto a las Ganancias:
El vehículo deberá inscribirse en este Impuesto, a través del -cuit- (clave única de Identificación Tributaria) que se pagará, a la tasa del 35%, sobre la ganancia sujeta a impuesto de cada ejercicio (si la hay).
Cuando no hay ganancias imponibles se tributa un Impuesto llamado Ganancia Mínima Presunta, que luego resulta computable para el Impuesto a las ganancias.
Impuesto al valor Agregado (iva):
Con el mismo (cuit), se inscribe en este Impuesto, que grava bienes y servicios al 21 %, salvo tasas especiales para algunos casos. La primera venta de inmuebles de vivienda, en algunos casos, está gravada con el 10,5%, sobre el valor de la tierra. Este Impuesto es trasladable y recuperable a través del sistema del (iva).
Bienes Personales, Acciones y Participaciones Societarias:
Grava el patrimonio Neto del vehículo al 0.5%, salvo algunas excepciones y casos especiales. Sirve el (cuit) ya señalado precedentemente.
A nivel provincial:
Impuesto a los Ingresos Brutos:
Debe inscribirse el vehículo en la provincia (o ciudad de Buenos Aires, si fuere el caso) donde realice su actividad. No vale el (cuit) mencionado precedentemente, sino que es una inscripción especial. Si se desarrollaren actividades en varias provincias, o en varias provincias y en la ciudad de Buenos Aires, la inscripción debe realizarse en el denominado "convenio Multilateral" que evitará la doble tributación en las jurisdicciones involucradas. No hay tasas unificadas, por eso es difícil dar una media. En general, las tasas oscilan entre el 1.5% y el 2.5% de la utilidad bruta.
Impuesto de Sellos:
Es un impuesto instrumental que grava el documento, o contrato, que se firme en cada provincia. En la Ciudad de Buenos Aires rige sólo para determinados actos, entre ellos las transferencias de dominio de inmuebles a título oneroso, de buques en algunos supuestos, aportes de inmuebles a sociedades, y las locaciones de inmuebles comerciales. Las tasas varían de acuerdo con las jurisdicciones, pero en general puede decirse que el 1 % del precio (o valor del contrato o documento) es usual. Para la transferencia de dominio de bienes inmuebles a título oneroso la tasa es mayor. (2,5% en Ciudad de Buenos Aires; 3% en provincia de Buenos Aires y tasas similares en las restantes provincias). Rigen en algunos casos exenciones objetivas y subjetivas cuyo tratamiento está previsto en las leyes que regulan la materia (códigos Fiscales provinciales; Ley 20628 y sus modificatorias, sobre Impuesto a las ganancias; Ley 23905 sobre Impuesto a la transferencia de inmuebles, cuya apreciación requiere del cumplimiento de procedimientos especiales en cada situación.
Impuesto Inmobiliario:
Grava la tenencia de inmuebles en cada provincia, a tasas que varían en cada jurisdicción.
B) Personas físicas :
En cuanto a las personas físicas residentes del exterior corresponderá su inscripción en los siguientes impuestos:
1- Ganancias
2- Bienes personales.
NOTA: Las escrituras públicas que instrumenten transacciones inmobiliarias que se realicen en esta República están alcanzadas:
A) En cuanto al adquirente:
1-Impuesto de sellos.
2-Tasas registrales.
3- IVA: solo en caso de inmueble nuevo por el valor del terreno y a tasa diferencial.
B) En cuanto al transmitente:
a) Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (iti) si es persona física. (1,5% sobre el precio).
b) Impuesto a las Ganancias tratándose de personas jurídicas o empresario individual. (3% sobre el precio o valuación, el que resulte mayor, y como pago a cuenta del impuesto que en definitiva resulte). c) Impuesto de sellos.
NOTA: Existen convenios para evitar la doble tributación firmados por la Argentina con España, Brasil, y muchos de los países europeos importantes ( Francia, Italia, Alemania, por ejemplo ). Algunos de estos convenios contemplan la inversión inmobiliaria y pueden servir de base para evitar situaciones donde la sociedad extranjera esté expuesta a tributos que duplica el vehículo utilizado en la Argentina.
2- Ingreso de divisas provenientes del exterior para ser aplicados a las inversiones inmobiliarias:
NOTA: Sólo las Entidades financieras y Casas de Cambio están autorizadas a intervenir en esta operatoria.
Requisitos:
1- La operación debe registrarse ante el Banco Central de la República Argentina (b.c.r.a.) (decreto 616/05, pen y Comunicación del b.c.r.a. a 444 7 y concordantes ).
2- Quien ingrese fondos al país deberá justificar su tenencia legítima, conforme las disposiciones establecidas a través de la ley 25246, sobre lavado de activos de origen delictivo.
NOTA: La inversión extranjera en concepto de inversión directa en inmuebles, así como el aporte de capital en sociedades locales, no requiere del depósito del 30 % (encaje) sobre las divisas que ingresen, previsto en las normas dictadas por el (b.c.r.a)., siempre que, en el primer caso:
a) Los fondos se acrediten en la misma cuenta del titular que gira las divisas.
b) La operación de cambio se efectúe en forma simultánea la escritura pública traslativa de dominio.
Y también, queda exceptuada de dicho encaje, la inversión efectuada a través de boleto de compraventa, y los gastos de la operación siempre que el inmueble sea en construcción y se pague en cuotas. (comunicación c 43075 del b.c.r.a).
En el segundo caso se deberá acreditar el inicio del trámite de inscripción ante los Registros Públicos de Comercio de la jurisdicción.
NOTA: El incumplimiento de esta operatoria está sujeta a las sanciones previstas en el régimen Penal cambiario argentino.
